گزارش 120 صفحه ای "گذشته، حال و آینده بازار مسکن از منظر سرمایه گذاری"، نوشته هادی کوزه چی، فارغ التحصیل MBAدانشگاه صنعتی شریف و مک مستر کانادا، با آمار به روز، منتشر شد. هدف این گزارش بررسی بازار مسکن ایران از نگاه خریداران مصرفی، سرمایه گذاران فردی، انبوه سازان، سازندگان، شرکت های سرمایه گذاری و سایر فعالان حوزه مسکن است تا بتوان در رابطه با آینده بازار مسکن جهت سرمایه گذاری و یا خروج از آن، تصمیم گیری کرد. مطالب زیر در این گزارش به صورت کمی و کیفی ارائه می شود:
· تاریخچه سیکل های رکود و رونق مسکن و دلایل ایجاد آن: آیا با کاهش حدود 30% قیمت مسکن در 3 سال گذشته، دوره افزایش قیمت متوسط سالانه 26% مسکن در بازه زمانی 1370-1386 به پایان رسیده است؟
· چه عواملی بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیرگذار هستند و آخرین وضعیت این عوامل در چه حالتی قرار دارد؟
· بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن: آیا بازار مسکن در آستانه تغییر جهت از رکود به رونق قرار دارد؟
· بررسی واقعی اثر مسکن مهر و هدفمندسازی یارانه ها
· آیا بازار رهن و اجاره در آستانه جهش قیمتی شدید قرار دارد؟
· تحلیل رابطه بین رونق و رکود مسکن و بازار رهن و اجاره: چگونگی تاثیر افزایش حدود 25% قیمت رهن و اجاره در یک سال گذشته بر بازار خرید و فروش مسکن در آینده نزدیک.
· پیش بینی بازار خرید و فروش و رهن و اجاره در آینده نزدیک و میان مدت در 2 سناریو
مطالعه اين گزارش به همه افراد فعال در بازار مسكن ايران و حتي سرمايه گذار مصرفي توصيه مي شود. به خاطر داشته باشيد كه
بسياري از تحولات بازار مسكن، تا حد خوبي قابل پيش بيني هستند و بازدهي ناشي از تصميم درست در حوزه مسكن، عوايد بسيار
بزرگي نسبت به قيمت اندك چنين گزارشي دارد.
فهرست مطالب
1. مقدمه ............................................................................................................................... 6
2. تاريخچه سيكل هاي بازار مسكن (دوره هاي رونق و ركود) در دو دهه گذشته........................................... 8
تحليل ساختار جمعيت در سيكل سوم مسكن.................................................................................. 14
3. دلايل بنيادين شكل گيري دوره هاي رونق و ركود مسكن................................................................ 17
دسته بندي خريداران مسكن به 4 گروه و تحليل نحوه رفتار آنها ............................................................ 18
مكانيزم ايجاد رونق و ركود در بازار مسكن....................................................................................... 20
نكاتي مهم در رابطه با سيكل ها................................................................................................... 26
4. بازدهي سرمايه گذاري در مسكن در 20 سال گذشته ..................................................................... 30
5. تحليل ميزان تاثير ساير عوامل در شكل گيري دوره هاي رونق و ركود ................................................. 34
الف) نقت و بودجه دولت ........................................................................................................... 34
ب) نقدينگي......................................................................................................................... 37
تحليلي متفاوت و جديد از عبارت "نقدينگي خريد مسكن وجود ندارد"! ................................................ 39
داستان آموزنده از اثر چرخش نقدينگي....................................................................................... 42
چه ميزان نقدينگي براي ايجاد رونق در مسكن كافي است؟............................................................... 43
آيا اكنون تقاضاي مصرفي توان خريد دارد؟ .................................................................................. 44
نقش تسهيلات بانكي............................................................................................................ 46
ج) تاثير رونق و ركود ساير بازارهاي سرمايه گذاري بر مسكن................................................................ 49
د) تغييرات قيمت نهادهاي توليد.................................................................................................. 51
6. تحليلي جامع از بازار مسكن و عوامل تاثيرگذار بر آن در دوره 1386 تاكنون .......................................... 54
54...................................................................................................... الف) سال 1386
داستان كوتاه ......................................................................................................................... 56
گذشته، حال و آينده بازار مسكن از منظر سرمايهگذاري
58...................................................................................................................... ب) سال 1387
65....................................................................................................................... ج) سال 1388
69....................................................................................................................... د) سال 1389
70................................... تحليلي متفاوت از رشد ظاهري صدور پروانه هاي ساختماني در نيمه اول سال 1389
7. وضعيت فعلي بازار مسكن ...................................................................................................... 75
وضعيت پول لازم ها................................................................................................................. 76
افزايش نسبي معاملات.............................................................................................................. 76
وضعيت تقاضاي سرمايه گذاري-سوداگري....................................................................................... 77
وضعيت واحدهاي ساخته شده بدون مشتري.................................................................................... 78
تفاوت ركود انواع املاك و مناطق مختلف شهري............................................................................... 79
رفت و آمد به مشاوران املاك ..................................................................................................... 79
وضعيت كلان اقتصادي و تحريم ها ............................................................................................... 80
وضعيت تقاضا براي وام مسكن..................................................................................................... 80
جمع بندي ........................................................................................................................... 81
8. رابطه بازار رهن و اجاره و بازار خريد و فروش............................................................................... 83
محاسبه بازدهي اقتصادي اجاره ................................................................................................... 83
تحليل تحولات بازار رهن و اجاره در 3 سال اخير .............................................................................. 85
بازار رهن و اجاره در سالهاي آينده................................................................................................ 88
9. تاثيرگذاري مسكن مهر بر بازار مسكن........................................................................................ 93
آماري در رابطه با مسكن مهر...................................................................................................... 95
برآورد پيشرفت طرح مسكن مهر.................................................................................................. 96
برآورد اول......................................................................................................................... 96
برآورد دوم......................................................................................................................... 98
گذشته، حال و آينده بازار مسكن از منظر سرمايهگذاري
برآورد سوم........................................................................................................................ 99
بانك ها و مسكن مهر؛ تاثير مسكن مهر بر روي بانك مسكن! .............................................................. 101
جمع بندي ......................................................................................................................... 102
10 . اثر هدفمندسازي يارانه ها بر بازار مسكن .................................................................................. 104
11 . جمعبندي و پيش بيني آينده بازار مسكن در 2 سناريو ................................................................. 110
سناريوي اول ....................................................................................................................... 114
سناريوي دوم....................................................................................................................... 117
12 . دريافت بازخور؛ مسئوليت نويسنده و معرفي گزارش آتي............................................................... 119
13 . مراجع ........................................................................................................................... 120